ㅣ미국 부동산 투자에 따른 세법

요즈음 많은 분들이 미국 부동산에 관심이 많으시고 실제로 부동산을 취득하시는 분도 많습니다. 이에 따라 한국 거주자로서, 즉 미국세법상 비거주자로서 미국 부동산을 취득, 보유, 매도했을 때 어떤 세금이 발생하는지 알아보도록 하겠습니다. 다음은 미국 연방차원의 세법이나 주 소득세 및 재산세 등은 캘리포니아 주 위주로 설명하였습니다.




1. 미국 부동산 매입 시
미국에서 부동산을 구입 할 때에는 별도의 세금이 없습니다. 미국은 한국과는 달리 취득세가 없고 단지 아래와 같이 보유 또는 매각 시에만 관련 세금을 납부하게 됩니다.

매입을 할 때 단독주택은 보통 개인이름으로 직접 매입하기도 하지만 규모가 있는 임대용 투자용 부동산은 임대인의 무한 책임을 피하기 위해 보통 LLC(유한회사) 형태로 많이 구입합니다.

아울러 부동산 매도인만이 중개수수수료를 내기 때문에 부동산 매수에 따른 부동산 중개수수료도 없고 단지 약간의 에스크로(매도자와 매수자 중간에서 매매결제 서비스를 제공하는 회사) 수수료만 있습니다.

한국에서 요구되는 절차로는 외환관리법상 해외송금을 위해 외국환은행에 취득 전 신고하고 취득 후 3개월내에 해외 부동산 취득보고를 하여야 합니다. 물론 또한 세법상 종합소득세 신고기간(5월)에 해외 부동산 취득 및 투자운용(임대) 명세서를 제출하여 신고하면 됩니다. 물론 임대소득이 있는 경우 다른 소득과 합산하여 신고 납부합니다.


2. 미국 부동산 보유 시
매년 재산세(Property Tax)를 주택 감정 평가금액(Assessed Value)의 1% ~1.2% 정도를 자기가 사는 County(몇 개의 도시로 구성된 지역 행정 단위)에 2회(매월 11월 1일, 2월 1일)에 걸쳐 분할 납부해야 합니다. 매입한 첫 해에는 매입가가 감정평가금액이 되고 그리고 매년 감정평가를 합니다. 하지만 가주 주민 발의 안, Proposition 13에 따라 감정평가금액은 연 2%까지만 증가할 수 있습니다.

그리고 재산세 회계연도는 7월 1일에 시작합니다. 단지 그 납부를 11월과 2월에 2회 분납을 하는 것입니다. 따라서 매매가 이루어 진 경우 7월 1일을 기준으로 매도자가 재산세를 납부하였는지에 따라 매도자 또는 매수자가 일수로 계산하여 Credit을 받습니다.

임대소득이 발생한 경우는 현지인(거주자)과 마찬가지로 연방 세금보고(Form 1040- NR)를 통해 납부를 해야 합니다. 세액은 아래 양도소득에서와 같이 소득구간에 따라 10% ~ 37%를 누진적으로 납부하게 됩니다. 세금보고를 위해서는 미국 국세청(IRS)에 비거주자용 납세자 번호(ITIN)을 발급 받아야 합니다. 또 W8-EIC라는 IRS form을 임대 관리인에게 제출하여야 하는데 이 폼을 제출하지 않으면 현지 지급인은 30%를 원천징수를 하고 한국에 70%를 송금하게 됩니다. W8-EIC는 현지에서의 경제활동(Effectively Connected)이라는 것을 Self-증명하는 서류입니다. 물론 주 정부에도 같이 임대소득을 보고하여야 합니다.

물론 위에서 언급한 것처럼 한국 국세청에도 종합소득세 기간에 임대소득을 신고 납부하여야 합니다. 이때 미국에서 낸 세금은 세액공제가 됨으로 이중과세가 되지는 않습니다. 그리고 국외주택은 종합부동산세나 재산세 과세 대상이 아닙니다.


3. 미국 부동산 매도 시 양도소득
연방 차원에서 Capital Gain Tax가 부과되는데 먼저 장단기 별로 손실과 이익을 Grouping하여 계산하고 다시 장기와 단기의 순 손실과 순 이익을 서로 상쇄하면 그 최종 양도 소득이 나옵니다. 그 장단기에 따라 아래와 같이 다른 세율이 적용됩니다. 물론 종합소득 보고 시 같이 보고(Form 1040-NR)합니다.

단기 양도차익(1년내 매도)이 발생했을 때 일반 다른 소득과 합산하여 보고(Form 1040 - NR.)해야 합니다. 소득구간에 따라 10% ~ 37%를 누진적으로 세금이 매겨집니다.

아래는 연방의 소득세율 입니다.



장기 양도차익(Long Term Capital Gain)은 아래와 같이 단기 양도소득보다는 상대적으로 낮은 세율이 적용됩니다. 다른 소득과 합산한 총소득이 15 또는 20% 구간에 해당되면 그 장기양도소득에 대하여 15% 또는 20%가 부과된다. 하지만 20%인 경우는 실제로는 23.8% 부과되게 되는 데 그 이유는 $25만불 이상의 소득에 대하여는 Net Investment Tax 3.8%가 추가 되기 때문입니다.



손실이 발생한 경우는 일년에 $3,000까지만 손실 처리되고 나머지는 향후 5년간 Carry Forward 되거나 직전연도로부터 3년간 소급하여 사용 가능합니다.

주 차원에서는 연방과는 양도소득세가 별도 적용이 되는데 캘리포니아 같은 경우는 연방과 달리 장단기 구분 없이 종합소득에 포함되어 같이 신고 납부합니다. 캘리포니아는 1~13.2%의 개인 소득세가 있습니다. 참고로 워싱턴 주, 텍사스 주, 네바다 주, 플로리다 주는 주 개인 및 법인세가 없고 따라서 주 차원의 양도소득세도 없습니다.

가주에는 County 별로 명칭은 다르나 부동산 매도 시 매도자가 거래 금액의 거래세(Transfer Tax) 0.11%를 부과합니다. $10만불당 $110입니다.

한국에서도 해외부동산을 매도한 경우는 해당 외국환은행 등에 3개월내에 해외부동산 처분 보고를 해야 하고 아울러 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월내에 양도소득 예정신고 납부합니다. 다만 미국에서 납부한 세액은 세액공제 받게 됩니다.


4. 양도소득세에 대한 특례
1가구 1주택의 경우에는 비과세 대상입니다. 최근 5년 내에 2년이상 거주한 경우에는 개인은 $25만불, 부부기준은 $50만불까지 비과세 대상이 됩니다. 부부 중 한 명의 명의로만 부동산이 등록되어 있더라도 공동거주이면 역시 $50만불 혜택을 받을 수 있습니다.

투자용 부동산의 양도 차익 연기
투자용 부동산을 매도하고 6개월 내에 다른 부동산을 구입하는 경우에는 다른 일정한 요건을 충족하는 경우는 그 양도차익을 무기한 연기할 수 있습니다. 이를 1031 Exchange라고 합니다. 원칙적으로 매도 후 45일 이내에 매수할 부동산 후보를 최대 3개를 정하여야 하고 180일이내에 이중의 하나를 매수하여야 합니다. 이 때 매도 부동산의 대금을 보관하고 있다가 추후에 매수하는 부동산의 매도자에게 대금을 전달하는 에스크로와 비슷한 개념의 중개회사(Qualified Intermediary)가 있어야 합니다.

투자용 부동산에 대한 특별 양도소득세율

1) 1년이상 보유한 토지를 제외한 투자용 부동산(Rental Property)은 IRS Section 1231자산으로서 별도의 양도소득세 적용이 있습니다. 즉, 양도소득은 유리한 세율이 적용되는 장기 양도소득으로, 양도손실은 Capital Loss가 아닌 영업이익과 상쇄할 수 있는 영업손실(Ordinary Loss)로 처리되는 특혜가 있습니다. 단지 아래의 2가지 예외 사항이 있습니다.

2) 토지를 제외한 투자용 부동산은 매년 감가상각(상업용은 39년, 주거용 27.5년 정액법으로 감가상각)을 하게 되는데 투자용 부동산의 매도 시에는 이미 감가상각비로 경상비용의 혜택을 보았다는 논리로 총 양도 차익 중 감가상각 누계금액만큼은 일반 장기 양도소득 세울(15% 또는 20%)이 적용되지 아니하고 최대 25% 세율(Unrecaptured Section 1250 Gain) 이 적용됩니다.

3) 또 다른 예외는 양도손실이 영업손실로 처리되는 특혜의 남용을 방지하기 위해 과거 5년간에 Section 1231 loss가 있었고 그 동안의 1231 Gain에 대하여 상쇄하고도 1231 Loss가 남아 있는 경우입니다. 그 Loss만큼은 올해 장기 양도 소득이 발생한 경우는 유리한 장기 양도소득세율이 아니고 일반 영업이익(Ordinary Income)으로 간주되어 과세됩니다.


5. 외국인 매도자에 대한 원천징수
매도자가 외국인 즉 미국 거주자가 아닌 경우에는 부동산 매도 시 매수자가 매도자를 대신하여 매매가격의 10% 또는15%를 원천 징수하여 매매 종결 후 20일 이내에 IRS에 이를 납부하여야만 합니다. 투자용이거나 $100만불 이상의 본인 거주용인 경우는 15%, 그 외는 10%의 원천징수가 이루어집니다. $30만불 이하의 본인 거주용은 전혀 원천징수가 없습니다. 나중에 매도자는 정식으로 세금보고를 하여 원천징수로 낸 금액을 돌려 받게 되지만 이는 1년 정도의 긴 시간이 소요되고 금액도 큽니다. 특히 원천징수액이 양도소득세 최고액보다 훨씬 큰 경우는 이를 피하기 위하여 매매가격의 15% 또는 10%가 아닌 예상 양도소득세 최고금액을 Withholding Certificate(Form 8288-B)와 같이 내면 됩니다. IRS가 3개월 정도 내에 리뷰를 하고 통보를 하여 주는데 이를 근거로 에스크로가 최종 지급합니다. 물론 다시 다음해에 정식 세금보고를 통해 환불 또는 추가 납부합니다.

가주의 경우도 위와 같이 매매 후 20일 이내에 매수자가 매매금액의 3 1/3%를 원천징수 하여 가주에 보내야 합니다. 물론 다음 해 세금보고를 통하여 세금 정산을 하게 됩니다. 위의 원천징수는 1가구 1주택 거주용 주택, 양도 차익이 없는 경우 등에는 적용되지 않는데 이 경우는 가주 Form 593 C 또는 E를 제출해야 합니다.