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베트남 건설시장에 진출했던 그 많던 한국 시행사는 다 어디로 갔을까?(Ⅱ)

기사입력   2021.10.20 12:46

작성자   KVINA(케이비나)

베트남 아파트 주택 개발사업 인허가 절차와 진출 성공 전략



베트남 아파트 주택 개발사업 인허가 절차

베트남 아파트 주택 개발 사업(도시개발사업) 인허가 절차는 프로젝트별로 약간의 차이가 있겠으나 대략적으로 아래 (그림 1)과 같다.


▲(그림) 1. <베트남 아파트 주택 개발사업 인허가 절차>


개발사업 인허가 진행에 따른 건축(설계) 인허가 과정은 대개 아래 (그림 2)와 같다.



▲(그림) 2. <베트남 아파트 주택 개발사업 건축(설계) 인허가 과정>


그림은 간단해 보이지만 실제로 실무에 들어가 보면 전체 과정이 매우 복잡할 뿐만 아니라 단계별로 불투명성과의 싸움을 벌여야 하며 각 과정을 거칠 때마다 산 넘어 산(진퇴양난)의 장벽에 부딪히게 되기 때문에 개발사업이 완전히 끝나기 전까지는 누구도 확실한 결과를 예측할 수 없는 미궁 속을 헤매게 되고 끝을 알 수 없는 무한정의 돈과 시간이 들어갈 것 같은 불안에 시달리게 된다.

일례로 대우건설의 하노이 서호(West Rake) 지역 대우 스타레이크(Starlake) 신도시 개발도 시작부터 현재까지 총 10여 년의 세월이 소요된 것으로 알려져 있는데 대기업 건설사조차도 이렇게 큰 자본과 긴 시간을 투입해야만 성공할 수 있구나 하는 현실을 직시하게 되면 중소 시행사 입장에서는 베트남 아파트 주택 개발 사업을 감히 엄두도 내기 어려운 실정인 것이 사실이다.


▲1단계 사업을 성공적으로 마무리했으나 코로나 및 토지세 문제로
▲2단계 사업이 늦어지고 있는 대우 스타레이크 신도시 개발

베트남 아파트 주택 개발사업 진출 성공전략

그러면 외국(한국) 시행사들의 베트남 진출 성공전략은 무엇일까? 분석 관점에 따라 수많은 전략이 나올 수 있겠지만 지면 관계상 필자의 개인적인 경험을 바탕으로 일반론과 특별론 두 가지로만 한정해서 생각해 보고자 한다.

일반론적인 베트남 진출 성공전략은 크게 3가지 이슈를 대비하면 된다.

(1)`베트남 정보와 법률 지식 및 현지 사업 경험 부족` 문제는 베트남에 진출하기 전에 베트남에 대한 공부(Study)를 집중적으로 하고 사업 계획에 대한 사전타당성검토(Pre-Feasibility Study)를 충실히 하면 된다. 한국 기업인들은 진취적인 편이라 (베트남 아파트 주택 시장에 진출하기 전에 차분히 준비하기보다는) `일단 나가서 부딪혀보자!`는 Case(사례)가 많은 것 같은데 공부하는데 지출되는 돈과 시간은 비용(Cost)이 아니라 자산(Asset)이라고 생각하는 경우가 많다.

(2) 세계에서 최고 협상가의 하나로 손꼽히는 베트남 공무원, 기업인, 민간인을 상대로 사업을 진행할 때 학생 시절부터 배워온 `참을 인자 3개`를 기억하고 또 기억하면서 현명하고 지혜롭게 사업을 하면 어느 정도는 보완이 될 것이다.

(3)`자본금(Seed Money) 부족` 문제는 중소 시행사의 경우 몇 개 기업이 컨소시엄(Consortium)을 구성해서 베트남에 동반 진출한다면 어느 정도 보완이 될 것이다.



특별한 베트남 진출 성공전략을 소개하기 위해 현대그룹 창업자 고 정주영 회장의 어록을 인용하고자 한다.

한국 기업인들은 (다 그렇지는 않지만) 정주영 회장의 `이봐 해보기나 했어?` DNA가 충만한 것으로 보인다. 이것은 분명히 장점이자 강점이다. 그런데 이 DNA가 너무 왕성하면 여기에서 문제가 발생할 수 있다. 한국 기업인들은 현지 사정을 잘 알지도 못하는 해외(베트남)에 나와서도 뭐든지 처음부터 본인의 손으로 직접 해봐야 직성이 풀린다.

결과론적으로 보면 베트남 정보와 법률 지식, 현지 사업 경험 부족에서 비롯된 원인으로 말미암아 개발이 어렵거나(지목변경이 잘 안되거나) 개발이 원칙적으로 불가능한 원천지 땅(토지)을 싸게 매입해서(그래야 개발이익이 많이 나고 부가가치가 극대화된다고 믿으므로) 기초 단계부터 부동산 개발사업을 죽을힘을 다해 시도해나가다가 결국 사업을 중단하게 된다.

대개 이런 땅(토지)들은 한국 시행사가 베트남에서 평균적으로 버틸 수 있는 한계 기한(약 3년~5년) 이내에는 절대 외국인 투자인 허가가 나오지 않을 것이 거의 확실한 사업 부지인 경우가 많다. 결과적으로 사업을 중단할 때까지 들어간 개발 인허가 비용을 합산해 보면 (싸게 매입한 원천지) 땅값의 몇 배를 투입한 결과가 되어, (차라리 비싸더라도) 500 대 1 마스터 인허가 승인이 나온 사업 부지를 인수해서 사업을 추진했더라면 좋았을 걸 하는 후회를 하게 되는 것이다.

논리를 비약하면 한국 시행사 한 개 기업이 베트남에 설립한 (또는 설립을 준비하기 위한 ) 종합부동산(개발) 회사 자본금이 약 10억 원(200억 VND;동)이고 약 1천 개의 한국 시행사가 베트남에 진출, 성공하지 못하고 돌아간 것이 사실이라면 베트남 시장에 약 1조 원의 수업료(School Fee)를 지불한 셈이 된다. 베트남 소비시장에는 기여했겠지만 한국 입장에서는 큰 손실을 본 것이다.


▲기회의 땅 베트남.하지만 철저한 준비 없이 그 기회는 다가오지 않는다.

다음으로, 현대그룹 창업자 고 정주영 회장은 “우리는 원래 세계 어느 민족보다도 총명하고 지혜롭고 나누어 먹기 좋아하는 정 많고 사랑 많은 사람들이며, 세계에서 가장 우수하고 근면한 민족이다`라고 하였다. 100%를 넘어 200% 공감되는 글이다. 무엇보다 여기에서 `베트남 진출 성공전략` 이 도출될 수 있다고 생각한다.

즉 베트남에 먼저 진출해서 `베트남 정보와 법률 지식 및 현지(아파트 주택 개발) 사업 경험이 풍부한 전문가 기업`과 조인하여 신규 프로젝트에 지분투자(FI; Financial Investment) 하고 베트남 개발사업을 전개하는 방법인데, 이른바 선발 기업의 경험과 노하우(Know How)를 차용하는 전략이다. 이는 `한국인의 나누어 먹기 좋아하는 정 많고 사랑이 충만한` 잠재적 DNA를 끌어내어 활용하는 방안이기도 하다.

이 전략이 타당해 보이는 근거는 베트남에 선발 진출한 기업들은 현지 사업에 필요한 인맥도 많고 개발이 가능한 좋은 땅(토지)를 확보해 놓았거나 개발 인허가를 이미 받아놓은 경우가 많으므로 후발 업체로서는 사업의 안전성 확보(Risk Hedge)는 물론 시간 절약(Time Save) 및 최소한의 수업료(Minimum School Fee)를 지불하게 될 가능성이 높기 때문이다.

구체적으로 예를 들면 베트남에 후발로 진출하는 기업은 대우건설, 포스코건설, 현대건설, GS건설, 롯데자산개발 또는 대원 칸타빌 같이 경험 많고 실력 있고 비즈니스 퍼포먼스(Business Performance;사업 실적)가 검증된 선발진출 기업과 조인하여 두세 군데 사업을 해본 후에 독자적으로 사업을 전개하는 전략이다.

* 다음 기사에서는 `베트남 아파트 주택 부동산 투자 타이밍과 EXIT 전략`이 이어집니다.



글쓴이 김현수
`하루 만에 끝내는 베트남 대박투자` 저자
한국경제TV `김현수의 베트남 경제 돋보기` 칼럼 기고자
코베캄 대표/건국대 부동산대학원 글로벌프롭테크 겸임교수
한국외대 베트남아세안최고위과정 전임교수
한국경제TV K VINA 수석전문위원/부동산학박사



<출처>
베트남 전문 매거진 VEYOND : Beyond Vietnam (https://veyond.asia/vietnam_housing_development/)



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